Tulisan ini hanya opini pribadi mengenai judul yang ditulis. Lebih cenderung kepada pandangan secara keilmuan yang saya dalami. Saya mencoba menulis karena saya berfikir bahwa hal ini menjadi beban tersendiri ketika saya tidak mencoba untuk menyampaikan kepada orang lain.

Seperti kita semua tahu, bahwa pembangunan perumahan di Indonesia saat ini sangat marak. Perumahan yang saya maksud disini adalah sekumpulan rumah yang sengaja dibangun oleh pengembang (developer) dengan perencanaan tertentu, biasanya dengan type atau model yang sejenis, dengan tujuan dijual untuk umum dengan tujuan mendapatkan keuntungan. Banyak sekali kita melihat melalui media cetak maupun elektronik iklan perumahan yang ditawarkan oleh developer. Pilihan yang ditawarkan pun sangat beragam, dengan tambahan iming-iming yang dapat meluluhkan hati mulai dari uang muka ringan, cicilan ringan, fasilitas kompleks perumahan, hingga adanya cash back setiap pembelian unitnya.

Saya pernah juga mendapatkan orderan desain untuk perumahan. Tidak banyak, namun cukup untuk memberikan wawasan mengenai proses pembangunan perumahan. Dari beberapa desain tersebut, ada beberapa yang sudah terbangun dan terjual, ada juga yang saya tidak tahu kabarnya... :p

Sebagai seorang yang bergerak dalam bidang desain dan konstruksi bangunan, pengetahuan tentang kondisi lapangan juga diperlukan, tidak hanya teori diatas kertas atau bahkan hanya gambar desain di komputer. Kita sedikitnya harus tau bagaimana standar bangunan sederhana 1-2 lantai baik dari segi struktur maupun konstruksinya.

Negara kita mempunyai aturan mengenai struktur dan konstruksi bangunan. Aturan tersebut terwujud dalam perijinan dalam mendirikan bangunan atau IMB (Ijin Mendirikan Bangunan). Secara garis besar, untuk mendapatkan IMB perencanaan struktur dan konstruksi bangunan harus benar sesuai SNI (Standar Nasional Indonesia). Yang paling penting adalah struktur seperti pondasi, portal (pembalokan) dan konstruksi atap karena menyangkut kekuatan bangunan yang akan berpengaruh pada keselamatan pengguna rumah dalam hal ini keluarga yang menghuni. Seharusnya, apabila dalam perencanaan elemen struktur tersebut tidak benar, maka IMB tidak akan keluar. Itu seharusnya....

Kembali pada topik perumahan...

Struktur dan konstruksi perumahan termasuk dalam struktur konstruksi bangunan sederhana satu atau dua lantai. Sekecil apapun bangunannya, ada aturan yang mengatur tentang besaran pondasi, sloof, kolom, balok dan atap. Ada batas minimal yang harus dipenuhi. Dan batas ini sudah melalui proses penelitian panjang oleh para pakar di bidang struktur konstruksi, sehingga dijamin keabsahannya oleh negara.

Tapi pada kenyataannya, banyak dari bangunan perumahan ini yang saya lihat tidak sesuai dengan kaidah struktur dan konstruksi bangunan terkait. Banyak faktor yang mempengaruhi hal ini, mulai dari fluktuasi rupiah, tekanan laba, atau ketidaktahuan mengenai aturan bangunan.

Pengembang dalam membuat perumahan dibantu oleh kontraktor yang bertugas untuk melaksanakan pembangunan. Kontraktor dari pengembang rata-rata adalah kontraktor lepas yang tidak satu badan dengan penembangnya. Beberapa pengembang sudah mempunyai langganan kontraktor untuk pembangunan perumahan mereka.

Sistem hubungan kerja kontraktor dengan pengembang dapat berupa borongan pekerjaan. Misal; satu unit rumah diborong oleh kontraktor seharga sekian rupiah. Sehingga selisih harga dengan harga jual itulah keuntungan pengembang. Tentu jumlah selisih tersebut dikurangi dengan biaya lain seperti biaya beli lahan, biaya marketing, biaya pembebasan lahan, biaya pembangunan jalan (apabila di dalam kompleks perumahan terdapat jalan baru), pemasangan infrastruktur, dan biaya lain-lain yang ada atau tidaknya tergantung dari masing-masing kompleks dan pengembang.

Terkadang dengan tekanan biaya-biaya diatas ditambah dengan keuntungan yang ditargetkan, harga borongan kepada kontraktor menjadi kecil dibawah harga standar yang sudah dihitung sebelumnya. Hal ini menyebabkan kontraktor mencari cara agar harga tersebut cukup untuk membuat bangunan berdiri. Yang terjadi kemudian biasanya adalah penurunan spek bahan material yang digunakan. Mulai dari penurunan besaran diameter besi tulangan, pengurangan campuran adukan semen, hingga penggunaan kayu kusen yang kurang bagus mutunya. Dan dari pengalaman yang saya lihat, yang paling banyak “dimainkan” adalah pengurangan material yang tidak bisa terlihat ketika nanti bangunan sudah jadi seperti besi dan campuran semen.

Pengurangan tersebut sepertinya sepele, namun sangat berbahaya. Karena beban yang ditahan oleh bangunan berbeda-beda tiap bentuk dan lokasi. Bentuk yang rumit dengan banyak ‘tempelan’ dan dinding yang tinggi membutuhkan struktur beton yang lebih kuat.Jenis bahan dan besarannya pun membuat beban menjadi berbeda-beda tiap bangunan. Lokasi yang menjadi daerah rawan gempa akan membutuhkan struktur yang berbeda dengan daerah aman gempa. Seperti yang terjadi dengan rumah saya waktu gempa Jogja 2006, bagian bangunan yang baru (dengan struktur yang memenuhi standar) tidak rusak sama sekali. Sedangkan bagian bangunan lama yang tidak menggunakan struktur yang benar, rusak parah.

Dalam pembangunan rumah tinggal, meskipun saat ini saya tidak memimpin langsung proses pembangunan (karena dibantu rekan saya sebagai project director) saya selalu menekankan untuk membuat bangunan dengan standar struktur mengikuti SNI. Permasalahan kadang terjadi ketika harga yang terangkum menjadi sangat besar. Diskusi dengan klien sangat perlu dan harus intensif untuk membahas hal tersebut. Terkadang klien meminta untuk menekan harga agar bangunan menjadi lebih murah biayanya. Pada saat tersebut, saya akan menyarankan untuk mengganti atau menurunkan spek yang non struktural. Sehingga aspek struktural tidak terganggu dan tetap pada standarnya.

Saran saya untuk pembaca yang ingin membeli rumah di perumahan, usahakan untuk anda mengetahui struktur dari rumah yang dijual. Usahakan datang pada saat pembangunan. Cek mengenai kedalaman pondasi, besaran pondasi, besaran besi tulangan beton, besaran sloof, kolom, balok ring, juga struktur lain-lain yang merupakan elemen vital dalam bangunan. Tanyakan ke pihak pengembang mengenai kondisi tanah, drainase (sumur peresapan, septictank, dll). Kalau perlu cek secara mendetail gambar kerja pelaksanaan (gambar IMB juga bisa), karena di dalam gambar tersebut memuat spesifikasi teknis bangunan terkait. Apabila pelaksanaan tidak sesuai, anda bisa komplain kepada pihak pengembang.

Semoga tulisan ini bermanfaat, terutama bagi anda yang sedang merencanakan memliki rumah baru, baik membeli pada orang personal, maupun perumahan. Terimakasih.